७/१२ उतारा ऑनलाइन कसा काढायचा? मोफत आणि डिजिटल स्वाक्षरीत सातबारा स्टेप बाय स्टेप

शेतजमीन विकत घ्यायची असो, पीक कर्ज काढायचे असो, एखाद्या सरकारी योजनेचा अर्ज भरायचा असो किंवा वारसाचा प्रश्न असो, महाराष्ट्रात सगळ्यात आधी विचारला जाणारा कागद म्हणजे सातबारा उतारा (७/१२). पूर्वी हा उतारा घेण्यासाठी तलाठी कार्यालयात फेऱ्या माराव्या लागत. आता महसूल विभागाच्या महाभूमी पोर्टलवरून तो घरबसल्या पाहता आणि डाउनलोड करता येतो.

पण अनेकांचा इथेच गोंधळ होतो: मोफत दिसणारा ७/१२ आणि ₹१५ चा डिजिटल स्वाक्षरीत ७/१२ यात फरक काय? कोणता उतारा कुठे चालतो? या लेखात आपण दोन्ही पद्धती स्टेप बाय स्टेप पाहू, शिवाय उतारा खरा आहे का ते कसे तपासायचे आणि चूक असल्यास दुरुस्ती कशी करायची, हेही समजून घेऊ.

७/१२ उतारा म्हणजे काय?

सातबारा हा महाराष्ट्रातील जमिनीचा मूलभूत अधिकार अभिलेख आहे. त्याचे नाव दोन गाव नमुन्यांवरून पडले आहे:

• गाव नमुना ७ (अधिकार पत्रक): जमिनीचा मालक/खातेदार कोण, सर्वे किंवा गट नंबर, एकूण क्षेत्र, आकारणी, जमिनीवरील कर्ज किंवा बोजा, इतर हक्क यांची नोंद.
• गाव नमुना १२ (पीक पाहणी): त्या जमिनीत कोणते पीक घेतले, किती क्षेत्रावर, सिंचनाचा प्रकार काय, याची हंगामनिहाय नोंद.

यासोबत आणखी दोन कागद नेहमी लागतात. ८अ उतारा (खाते उतारा) मध्ये एका खातेदाराच्या नावावर त्या गावात असलेल्या सर्व जमिनींची एकत्रित नोंद असते. फेरफार उतारा मध्ये जमिनीच्या मालकीत झालेले बदल (खरेदी, वारस, बक्षीस इत्यादी) नोंदलेले असतात.

लक्षात ठेवा, ७/१२ हा मालकीचा एकमेव पुरावा नाही. खरेदीखत, फेरफार नोंदी आणि इतर कागदपत्रे मिळून मालकी स्पष्ट होते. पण कोणत्याही जमिनीच्या व्यवहाराची सुरुवात ७/१२ तपासण्यापासूनच होते.

मोफत ७/१२ आणि डिजिटल स्वाक्षरीत ७/१२: फरक काय?

महाभूमी पोर्टलवर ७/१२ मिळवण्याचे दोन वेगळे मार्ग आहेत आणि दोघांचा उपयोग वेगळा आहे.

मुद्दा	मोफत ७/१२ (महाभूलेख)	डिजिटल स्वाक्षरीत ७/१२
संकेतस्थळ	bhulekh.mahabhumi.gov.in	digitalsatbara.mahabhumi.gov.in/dslr
शुल्क	मोफत	प्रति ७/१२ किंवा ८अ ₹१५
लॉगिन	लागत नाही	नोंदणी किंवा OTP लॉगिन आवश्यक
उपयोग	फक्त माहितीसाठी	सर्व शासकीय व कायदेशीर कामांसाठी
पडताळणी	नाही	QR कोड आणि १६ अंकी पडताळणी क्रमांक
तलाठ्याची सही	लागू नाही	वेगळ्या सही-शिक्क्याची गरज नाही

महाभूलेख संकेतस्थळावर स्वतःच स्पष्ट सूचना आहे की तिथे दाखवलेली माहिती कोणत्याही शासकीय किंवा कायदेशीर कामासाठी वापरता येणार नाही. तर डिजिटल सातबारा पोर्टलवर सूचना आहे की डिजिटल स्वाक्षरीत ७/१२, ८अ आणि प्रॉपर्टी कार्ड सर्व शासकीय व कायदेशीर बाबींसाठी वापरता येतात.

४ डिसेंबर २०२५ रोजी महसूलमंत्री चंद्रशेखर बावनकुळे यांनी महसूल विभागाने डिजिटल ७/१२, ८अ आणि फेरफार उताऱ्यांना पूर्ण कायदेशीर वैधता दिल्याचे जाहीर केले. त्यानुसार हे उतारे बँक, कर्ज प्रक्रिया, शासकीय-निमशासकीय कार्यालये आणि न्यायालयीन कामांसाठी ग्राह्य धरले जातात, असे वृत्तसंस्थांनी नोंदवले.

पद्धत १: मोफत ७/१२ ऑनलाइन कसा पाहायचा

जमिनीची माहिती पटकन तपासायची असेल, उदा. नाव बरोबर आहे का, क्षेत्र किती आहे, बोजा आहे का, तर ही पद्धत पुरेशी आहे.

1. ब्राउझरमध्ये bhulekh.mahabhumi.gov.in उघडा. (संकेतस्थळ मराठीत आहे.)
2. तुम्हाला ११ अंकी प्रॉपर्टी UID क्रमांक माहीत आहे का, असे विचारले जाते. माहीत असल्यास “होय” निवडून तो टाका, नसेल तर “नाही” निवडा.
3. अधिकार अभिलेखाचा प्रकार निवडा: ७/१२, ८अ, मालमत्ता पत्रक किंवा क-प्रत.
4. यादीतून तुमचा जिल्हा, मग तालुका आणि गाव निवडा.
5. शोधण्याची पद्धत निवडा: सर्वे नंबर/गट नंबर किंवा खातेदाराचे नाव. सर्वे नंबर टाका किंवा नाव शोधा.
6. तुमचा मोबाईल क्रमांक टाका आणि भाषा निवडा.
7. स्क्रीनवर दिसणारा सांकेतिक क्रमांक (Captcha) टाकून पुढे जा. तुमचा ७/१२ स्क्रीनवर दिसेल.

टीप: सर्वे/गट नंबर अचूक माहीत नसेल तर नावाने शोधा, पण नावाचे स्पेलिंग जुन्या नोंदीप्रमाणे वेगळे असू शकते. गावाचे नाव यादीत दिसत नसेल तर तालुका पुन्हा तपासा.

पद्धत २: डिजिटल स्वाक्षरीत ७/१२ ₹१५ मध्ये कसा डाउनलोड करायचा

कर्ज, जमीन खरेदी-विक्री, कोर्ट केस किंवा सरकारी योजनेसाठी हाच उतारा लागतो.

स्टेप १: नोंदणी किंवा लॉगिन

1. digitalsatbara.mahabhumi.gov.in/dslr हे संकेतस्थळ उघडा.
2. दोन पर्याय दिसतील: Regular Login (युजरनेम-पासवर्ड) आणि OTP Based Login (मोबाईलवर येणाऱ्या OTP ने).
3. नियमित खाते हवे असल्यास “New User Registration” वर क्लिक करून माहिती भरा. पोर्टलवरील सूचनेनुसार पासवर्ड ९० दिवसांसाठी वैध असतो, त्यानंतर तो बदलावा लागतो.

महत्त्वाचे: Regular Login आणि OTP Login यांचे वॉलेट वेगवेगळे असतात. एका लॉगिनमध्ये भरलेली रक्कम दुसऱ्या लॉगिनमध्ये वापरता येत नाही. त्यामुळे नेहमी एकच पद्धत वापरा.

स्टेप २: वॉलेटमध्ये रक्कम भरा

1. लॉगिन केल्यावर रिचार्जचा पर्याय निवडा आणि ऑनलाइन पेमेंट (UPI, नेट बँकिंग, कार्ड) करा.
2. एका ७/१२ किंवा ८अ साठी ₹१५ लागतात. जितके उतारे हवे तितकी रक्कम भरा.
3. बँकेतून पेमेंट यशस्वी झाले पण “My Balance” मध्ये रक्कम दिसत नसेल, तर “Check Payment Status” वर क्लिक करा. त्यासाठी लागणारा PRN नंबर “Payment Status” पर्यायात दिसतो.

स्टेप ३: उतारा निवडा आणि डाउनलोड करा

1. ७/१२ पर्याय निवडा.
2. जिल्हा, तालुका, गाव आणि सर्वे/गट नंबर निवडा.
3. उतारा डाउनलोड करा. ₹१५ वॉलेटमधून वजा होतात आणि डिजिटल स्वाक्षरी असलेली PDF मिळते.
4. PDF लगेच फोन किंवा संगणकात सेव्ह करा आणि गरज असल्यास प्रिंट काढा.

याच पोर्टलवर ८अ, प्रॉपर्टी कार्ड, क-प्रत आणि MH Digi Maps (डिजिटल नकाशे) डाउनलोड करण्याची सुविधाही दिली आहे.

रिफंड नियम लक्षात ठेवा

पोर्टलच्या रिफंड धोरणानुसार भरलेली रक्कम “अग्रिम” मानली जाते. फी भरूनही उतारा मिळाला नाही तर ती रक्कम नंतर तोच किंवा दुसरा उतारा घेण्यासाठी वापरता येते, पण कोणत्याही परिस्थितीत रक्कम परत मिळत नाही. त्यामुळे गरजेपुरतीच रक्कम भरा.

डिजिटल ७/१२ खरा आहे का, कसे तपासायचे?

जमीन विकत घेताना विक्रेत्याने दिलेला ७/१२ खरा आहे का, हे तपासणे फार महत्त्वाचे आहे. डिजिटल स्वाक्षरीत उताऱ्यावर १६ अंकी पडताळणी क्रमांक आणि QR कोड असतो.

1. digitalsatbara.mahabhumi.gov.in/dslr उघडा.
2. मुख्य पानावर “Verify 7/12” हे बटण दिसते (८अ, फेरफार आणि प्रॉपर्टी कार्डसाठीही वेगळी बटणे आहेत).
3. उताऱ्यावरील पडताळणी क्रमांक टाका.
4. पोर्टलवर दिसणारी माहिती आणि तुमच्या हातातील उतारा जुळतो का ते तपासा. न जुळल्यास व्यवहार थांबवा आणि तलाठी कार्यालयात चौकशी करा.

फसवणूक करणारे कधीकधी बनावट कागद किंवा बनावट संकेतस्थळांचा वापर करतात. फक्त .gov.in ने संपणाऱ्या अधिकृत संकेतस्थळांचाच वापर करा. ऑनलाइन फसवणुकीचे इतर प्रकार समजून घेण्यासाठी आमचा लेख डिजिटल अरेस्ट स्कॅम म्हणजे काय? वाचा.

ऑनलाइन ७/१२ मध्ये चूक असेल तर काय करायचे?

ऑनलाइन दिसणाऱ्या ७/१२ मध्ये आणि जुन्या हस्तलिखित ७/१२ मध्ये एकूण क्षेत्र, क्षेत्राचे एकक, खातेदाराचे नाव किंवा खातेदाराचे क्षेत्र यात तफावत आढळल्यास दुरुस्तीसाठी तलाठ्याकडे ऑनलाइन अर्ज करता येतो. महाभूलेख पोर्टलवर दिलेल्या सूचनेनुसार प्रक्रिया अशी आहे:

1. bhumiabhilekh.maharashtra.gov.in हे संकेतस्थळ उघडा.
2. तिथे ई-हक्क प्रणाली (Mutation ७/१२) हा पर्याय निवडा.
3. दिलेल्या सूचनांप्रमाणे नोंदणी करून लॉगिन करा.
4. दुरुस्तीचा अर्ज भरा आणि सोबत जुना हस्तलिखित ७/१२ अपलोड करा.
5. अर्ज तलाठ्याकडे पोहोचतो. पुढील पडताळणीनंतर दुरुस्तीची प्रक्रिया होते.

वारस नोंद, बोजा नोंद किंवा बोजा कमी करणे यांसारख्या फेरफारांसाठीही ई-हक्क प्रणाली वापरली जाते. प्रत्येक प्रकरणात लागणारी कागदपत्रे वेगळी असतात, त्यामुळे अर्ज करण्यापूर्वी संबंधित तलाठी कार्यालयाकडून खात्री करून घ्या.

७/१२ तपासताना कोणत्या गोष्टी पाहाव्या

• खातेदाराचे नाव: विक्रेत्याचे नाव ७/१२ वर आहे का? एकापेक्षा जास्त सहहिस्सेदार आहेत का?
• क्षेत्र: व्यवहारात सांगितलेले क्षेत्र आणि ७/१२ वरील क्षेत्र जुळते का?
• इतर हक्क आणि बोजा: जमिनीवर बँकेचे कर्ज, सरकारी बोजा किंवा इतर कोणाचा हक्क नोंदलेला आहे का?
• फेरफार क्रमांक: अलीकडे कोणते बदल झाले ते फेरफार उताऱ्यातून तपासा.
• पीक पाहणी: गाव नमुना १२ मधील नोंदी पीक विमा किंवा अनुदानासाठी उपयोगी पडतात.

मोठ्या व्यवहारापूर्वी केवळ ७/१२ वर अवलंबून राहू नका. फेरफार नोंदी, ८अ, नकाशा आणि गरज असल्यास वकिलाकडून टायटल तपासणी करून घेणे सुरक्षित ठरते.

वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न (FAQ)

१. मोफत ७/१२ प्रिंट करून बँकेत दिला तर चालेल का?

नाही. महाभूलेख संकेतस्थळावरच सूचना आहे की तिथली माहिती शासकीय किंवा कायदेशीर कामासाठी वापरता येत नाही. बँक, कोर्ट किंवा सरकारी कार्यालयासाठी डिजिटल स्वाक्षरीत ७/१२ घ्या.

२. डिजिटल स्वाक्षरीत ७/१२ ची फी किती आहे?

प्रति ७/१२ किंवा ८अ उतारा ₹१५. ही रक्कम पोर्टलवरील वॉलेटमधून वजा होते. फी बदलू शकते, त्यामुळे पेमेंटपूर्वी पोर्टलवर तपासा.

३. डिजिटल ७/१२ वर तलाठ्याची सही-शिक्का घ्यावा लागतो का?

नाही. उताऱ्यावर डिजिटल स्वाक्षरी, QR कोड आणि पडताळणी क्रमांक असतो. डिसेंबर २०२५ च्या महसूल विभागाच्या निर्णयानुसार अशा उताऱ्यासाठी वेगळ्या सही-शिक्क्याची गरज नसल्याचे सांगण्यात आले आहे.

४. पैसे कापले पण उतारा मिळाला नाही, आता काय?

आधी “Check Payment Status” मध्ये PRN नंबर टाकून रक्कम वॉलेटमध्ये जमा झाली का ते तपासा. रक्कम जमा असेल तर ती पुढे उतारा घेण्यासाठी वापरता येते. पेमेंट अपयशी झाले असल्यास पोर्टलच्या सूचनेनुसार तुमच्या बँकेशी संपर्क साधा.

५. सर्वे नंबर माहीत नसेल तर ७/१२ कसा शोधायचा?

महाभूलेख संकेतस्थळावर खातेदाराच्या नावाने शोधण्याचा पर्याय आहे. जिल्हा, तालुका, गाव निवडून नावाने शोधा.

६. ७/१२ इंग्रजीत मिळतो का?

महाभूलेख संकेतस्थळ मुख्यतः मराठीत आहे आणि मूळ अभिलेख मराठीतच असतो. इंग्रजीसाठी बाहेरील ट्रान्सलिटरेशन टूल्स वापरू नयेत, अशी सूचना संकेतस्थळावर दिली आहे.

निष्कर्ष

७/१२ उतारा मिळवण्यासाठी आता तलाठी कार्यालयात रांग लावण्याची गरज नाही. फक्त माहिती तपासायची असेल तर महाभूलेख संकेतस्थळ मोफत आहे. पण कर्ज, खरेदी-विक्री, कोर्ट किंवा सरकारी कामासाठी ₹१५ भरून डिजिटल स्वाक्षरीत ७/१२ घ्या, तो खरा आहे का ते पडताळणी क्रमांकाने तपासा आणि चूक दिसल्यास ई-हक्क प्रणालीतून दुरुस्तीचा अर्ज करा. नेहमी अधिकृत .gov.in संकेतस्थळेच वापरा आणि OTP किंवा पासवर्ड कोणालाही सांगू नका.

संदर्भ आणि अधिकृत स्रोत

• महाभूलेख: ७/१२, ८अ, मालमत्ता पत्रक पाहणे (महसूल विभाग, महाराष्ट्र शासन)
• डिजिटल स्वाक्षरीत ७/१२, ८अ, प्रॉपर्टी कार्ड डाउनलोड आणि पडताळणी पोर्टल
• भूमि अभिलेख विभाग, महाराष्ट्र (ई-हक्क प्रणाली)
• आकाशवाणी बातमी: आता मिळणार ‘डिजिटल सातबारा’
• The Week (PTI): Maharashtra govt gives legal status to digitally issued 7/12 extracts (४ डिसेंबर २०२५)

ही माहिती ४ नोव्हेंबर २०२६ रोजी अधिकृत संकेतस्थळांवरून तपासली आहे. शुल्क आणि प्रक्रिया बदलू शकतात; अर्ज किंवा पेमेंटपूर्वी अधिकृत पोर्टलवर खात्री करा.